近日,一对老夫妇专程登门到桂山公证处感谢梁公证员:“小梁,幸亏你提醒了我,否则我可能就被骗了!”公证员仔细回想,当天这两位老人家被自称中介的人带来办理委托公证。公证员询问时,发现老人家一问三不知,只要求迅速办理,随行的人对公证员的询问表示非常不耐烦,多番指责。公证员觉得情形不对,带两位老人到单独的询问室了解详情。再细问,才知道老人家着急出售一套手上的房屋,并已签订商品房买卖合同,但是未办理过户手续,也没收到购房款。此时,对方以可能无法申请到贷款为由,要求老人家签订受让方可以随意变更实际购买人并配合办理相关手续的承诺书。于是,老人家应对方的要求到公证处办理委托出售手续,受托人也是受让方指定的人。
公证员立刻向老人家告知相关法律风险,建议亲自办理或者选择信任的人代理。经公证员提醒后,老人家细想,他们是有时间随时配合买家办理过户手续不需要委托他人办理,但中介要求其一定要办理委托书的行为让人怀疑。为避免风险,老人家决定不办理委托手续。据老人家后期反映,对方一直没有明确实际的购房人,拖着没办理贷款手续,老人决定和对方解除购房合同。幸好没有办理委托公证,否则委托书交到不信任的人手上,就把自己置于风险当中。
一、知道可否委托办理。现实中并非全部事项都可以委托办理,法律规定一些涉及人身关系的事项是不可委托办理,如放弃、赠与、结婚等。因此需要向受文部门了解该事项可否委托办理。
二、知道委托行为的法律后果。受托人在授权范围内行使的法律行为法律后果由委托人承担。
三、知道具体的使用部门和委托事项,清楚委托书的受文部门,才能明确委托书的具体要求。清楚委托书的具体事项才能确保代理人能完成全部手续,最终完成代理任务。
四、知道委托的权限。清楚受托人的权限才能判断委托行为的风险。如有些代理行为可能需要转委托权的,即代理人在委托范围内再委托他人办理相关手续。赋予受托人转委托权相对风险比较高,要谨慎考虑。
五、知道委托的期限。为了控制风险,要知道办理相关手续需要的时间,以明确相关的委托期限。
六、知道具体需要的委托书份数。因为委托公证办结后,除非委托人亲自到场,否则是无法添加副本的,因此要明确具体份数。
房屋出售委托存在较高的法律风险,如不注意可能会被人恶意行使授权,谋取私利,甚至在不知情的情况下被人买卖、抵押房产,从而导致财产损失甚至卷入诉讼纠纷,为避免法律风险要注意以下三点:
一、审慎考察受托人信用;
二、可以增加最低售价或指定买受方降低法律风险;
三、委托书是单方法律行为,可以自行撤销,但是注意及时有效通知相关的受文部门和利害关系人。
石岐公证处
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菊城公证处
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桂山公证处
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